주택임대소득에 대해 많이 하는 종합소득세 질문에 대해 알아보겠습니다.

주택임대소득 Q&A

(홈텍스 자주 묻는 질문 편)

 

1. 과세주택수 기준

Q. 주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 보유주택 수인지, 임대주택 수인지?

A. 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 보유주택을 합산하여 판단합니다.

2. 1주택 고가주택

Q. 기준시가 12억이 넘는 1 주택을 부부가 공동 소유하고 월세를 받는 경우 소득세 신고를 하여야 하나요?

A. 원칙적으로 1주택을 소유한 자의 주택임대소득은 비과세이나, 기준시가 12억 원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세됩니다.

 

 다른 주택이 없는 부부 A와 B가 기준시가 12억 원 초과하는 주택을 공동으로 소유하고

 월세를 받는 경우 A와 B는 각각의 지분율에 해당하는

 주택임대소득에 대하여 소득세 납세의무가 있습니다.

(개정세법) 2023년 귀속부터는 기준시가 12억으로 변경됨

 

3. 간주임대료 제외 소형주택

Q. 보증금 및 전세금에 대하여는 소형주택이 아닌 비소형주택을 3 주택 이상 보유하여야 과세된다고 하는데 2020년 과세기간에 대한 구체적인 사례는?

A.

1. 소형주택은 전세보증금에 대한 간주임대료 계산시 주택수에서 제외됩니다.
   • * 소형주택 : 주거전용면적 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가 2억원이하인 주택
2. 예를 들어 100제곱미터 주택 2채, 소형주택 1채를 보유하고 있을 때는 소형주택은 주택수에서 제외되어 보유 주택수가 2채가 되므로 보증금 및 전세금에 대한 간주임대료는 비과세됩니다.

4. 고가주택 판단기준일

Q. 기준시가 12억 원(2023년 귀속부터는 기준시가 12억)을 초과하는 주택의 경우에는 1 주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는 데 판단기준일 및 방법은?

 

A. 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재를 기준으로 판단하되,

     고가주택의 일부를 임대하는 경우에도 고가주택에 해당됩니다.

5. 공동소유 간주임대료 계산

Q. 공동소유 주택의 간주임대료 계산방법은?

 

A. 공동사업장을 하나의 거주자로 보고

    공동사업장별 그 소득금액을 계산하므로,

    공동사업장의 보증금 등에서 3억 원을 공제하여

    간주임대료를 계산합니다.

6. 미수임대료 수입금액산입

Q. 지급받지 못한 임대료에 대해 수입금액 산입여부?

A. 자산을 임대하고 받은 소득의 수입시기는 다음과 같습니다:

• 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 경우에는 그 정해진 날,
• 지급일이 정해지지 아니한 경우에는 그 지급을 받은 날,
• 임대차계약에 관한 쟁송(미불임대료의 청구에 관한 쟁송은 제외)에 대한 판결·화해 등으로 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 지난 기간에 대응하는 임대료상당액(지연이자와 그 밖의 손해배상금을 포함)은 판결·화해 등이 있는 날입니다.

다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에는 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대하여는 계약 또는 관습에 따라 정해진 날입니다.

7. 과세대상 간주임대료

Q. 주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?

A.

1. 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(ʼ21년 귀속 1.2%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주합니다.
2. 다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 ʼ23년까지 제외) 이상 보유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액에 60%에 대해서만 과세합니다.

간주임대료 = ( 보증금등 합계 - 3억 원 1))의 적수 Ⅹ 60% Ⅹ 1/365 Ⅹ 정기예금이자율(2020년 1.8%, 2021년 1.2%) - 해당 임대사업 부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 2)

1. 1) 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감
2. 2) 추계신고·결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

8. 보증금 간주임대료

Q. 주택 월세 이외에 주택 전세보증금 등에 대하여도 소득세를 납부하여야 하나요?

A. 부부합산 비소형주택 3채 이상을 보유하고

    보증금등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우

    보증금에 대한 간주임대료를 계산하여

    총수입금액에 산입 합니다.

• * 소형주택 : 주거전용면적 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가 2억원이하인 주택
• * 간주임대로 계산시 소형주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니함

9. 간주임대료 계산대상

Q. 2 주택 또는 기준시가가 12억 원(2023년 귀속부터는 기준시가 12억)을 초과하는 1 주택을 보유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

A. 신고대상이 아닙니다.

 

    전세금은 부부 합산하여 3 주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며,

    ‘23년까지는 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은

    전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됩니다.

10. 일시적 2 주택 임대소득

Q. 이사 등으로 일시적으로 2 주택을 소유한 경우에도 월세에 대하여 과세가 되나요?

A. 네. 과세가 됩니다.

 

    과세기간 중에 일시적으로 주택을 2채를 소유하고

    월세를 받는 경우 2주택 소유기간에 해당하는

    주택 임대소득은 과세됩니다.

 

11. 임대소득 부부합산

Q. 주택임대소득 계산 시 부부를 합산하여 주택수를 계산하는데 종합소득세 신고 시에도 합산하여 신고하는지?

A. 아닙니다.

 

    주택수 판단의 경우에만 부부를 합산하여 계산하며,

    종합소득세 신고 시에는 부부가 합산하여 신고하지 아니하며

    각각 개인별로 종합소득세를 신고하여야 합니다.

12. 소수지분

Q. 본인 단독명의로 3채의 주택을 보유하고 , 동생과 공동으로 다른 1채(지분율 본인 40%, 동생 60%)를 보유 시, 공동 보유 주택은 주택 수 계산 시 지분이 가장 큰 동생의 보유 주택으로 보므로, 본인은 단독명의 3채의 주택임대소득에 대해서만 신고하면 되는지?

A. 공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함하는 것은

     과세대상 여부 판단을 위한 주택 수 계산 시에 적용하는 것으로,

     본인 단독명의 3채의 주택과 공동명의 주택 중 본인 지분에 해당하는

     임대료를 합산하여 소득세 신고를 해야 합니다.

13. 관리비 및 공공요금

Q. 임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액에 포함하여야 하는지요?

 

A. 임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액 중

     전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입 하지 않습니다.

    다만, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로

    납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입 하고,

    공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등을 수령하는 경우

    총수입금액에 산입 하여야 합니다.

 

14. 국외보유 주택

Q. 국외 소재 주택으로부터 발생한 임대소득도 신고하여야 하는지?

A. 거주자는 국외 주택의 임대소득이 있는 경우 국내

     주택 임대소득과 합산하여 신고하여야 하며,

     비거주자의 국외 주택 임대소득은 대해 우리나라에서

     과세하지 않으며 소유주택 수에도 포함하지 않습니다.

15. 분리과세 최저한세

Q. 소형주택 임대사업자 세액감면은 최저한세 대상인데 분리과세와 종합소득 신고 모두 적용되는지?

A. 주택임대소득 종합과세 신고 시에는 최저한세 적용 대상이나,

     분리과세 신고시에는 최저한세 적용 대상 아닙니다.

 

16. 선세금 수입금액

Q. 선세금을 받은 경우에 임대수입 계산방법은?

A. 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 합니다.

    총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)

 * 월수 계산:

• ① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월
• ② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

위에 내용을 참고하여 종합소득세 꼭 신고하시기 바랍니다.