주택임대사업자 1년마다 임대료 5%증액 가능?불가능?(임대차3법,초일산입,초일불산입,단기임대계약,전세재계약,월세재계약)

■ "등록 임대 주택의 경우 1년마다 임대료5% 인상이 가능합니다"

 

"초일 산입으로 임대차계약서를 작성한 임대사업자도

재계약 시 초일 산입으로 진행해도 아무런 문제가 없습니다."

 

 

임대차 보호법상 임차는 기본 2년(2년 미만의 계약도 2년 계약으로 봄) + 계약갱신청구권 2년으로 총 4년을 거주할 수 있도록 의무화되어있습니다.

 

하지만, 등록 임대주택의 경우는 민사 특별법으로 1년 단위로 임차인의 동의만 있으면 1년 단위 임대차 계약이 가능합니다.
1년 단위 계약이 종료되고 재계약이나 신규계약을 진행하는 경우 임대료를 5% 인상을 하고자 하는 경우가 있습니다.

 

이경우 가능한 조건이 있습니다.

 

1. 1년 임대차 계약으로 체결하고 다시 재계약으로 임대차 계약을 갱신할 경우

 

2. 1년 임대차 계약으로 체결하고 임대기간 종료 후 퇴거할 경우

 

3. 2년 임대차 계약을 체결하였으나 1년 이내에 퇴거할 경우

 

위와 같은 경우는 임대료의 5% 증액 계약이 가능합니다.
하지만 대다수의 유튜브나 블로그 글들은"초일 산입과 초일 불산입"을 들어서
1년 이내라는 범위 때문에 임대차 계약 시 유의 사항이라고만 얘기하며 명확한 답변이 없으며
유의하지 않으면 임대사업자 세제혜택도 없어지고 과태료도 나올 수 있다고 얘기합니다.

임대차 계약서 작성 시

임대차 계약기간이 2021.1.1 - 2021.12.31 (초일 산입)
임대차 계약기간이 2021.1.1 - 2022.1.1 (초일 불산입)

 

대다수의 임대차계약서의 기간은 초일 산입으로 작성이 되어 있을 겁니다.
(임대차계약서를 확인해 보시기 바랍니다.)

★민법 157조 기간의 기산점

 

위 민법이 규정한 기간의 기산점을 인용하여 많은 거짓 정보들이 있습니다.

 

임대차 계약이 2021.1.1일부터 시작되니깐 오전 영시부터 임차시작이닌깐

초일 산입이 맞지라고 생각할 수도 있습니다.

하지만 신규계약 시 임대차기간은 2021.1.1일부터라도

세입자가 잔금을 2021.1.1 0시에 입금하는 게 아니기 때문에

민법에서 말하는 오전 0시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다는

예외 규정에 부합하지 않습니다.

이러한 이유로 다수의 블로그들이나 유튜버들은 초일 불산입으로 계약서를 작성해야 한다라고 말합니다.

이럴 경우

임대차계약서를 당초 2021.1.1-2021.12.31(초일 산입)으로
작성한 임대사업자는 1년 이내에 5% 증액을 못하는 걸까요?

 

▲세입자의 보증금이 현금으로만 이루어져 있다면

 

기존 임대차 계약 종료 후 재계약 시 초일 불산입으로

2021.1.1-2021.12.31일 종료

초일 불산입으로 재계약

2022.1.2-2023.1.2로 계약해도 됩니다.

 

▲세입자가 대출이 있는 경우

 

이경우 확정일자 및 은행권에 임대차계약서가 제출되어있고

보증 일자는 12.31일 자로 끝나기 때문에 재계약서 작성 시

시작일자가 2022.1.2일 자로 작성하게 된다면

22.1.1일 자는 기존 임대기간 종료일과 새로 시작되는 임대차기간

사이에 하루가 공실인 걸로 됩니다.

임대인은 세입자에게 보증금을 반환해야 하고 세입자는 다시 1.2일 자로

대출 실행을 해야 하는 문제가 발생하게 됩니다.

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은행에 직접 문의해본 결과

답변

2021.12.31 임대차 계약기간이 끝나고 2022.1.2일 자로 재계약을 하는 경우

기간의 연속성이 없으므로(2022.1.1일 자) 기존 대출건에 대해 재계약으로

볼 수 없으며 신규계약으로 진행해야 한다는 답변을 받았습니다.

그러면 이미 초일 산입으로 2021.1.1-2021.12.31일 종료 후

2022.1.1일부로 5% 인상하여 재계약을 한경우 잘못된 계약이며

임대사업자 혜택을 못 받고 과태료 처분을 받게 되는 것일까요?

★그래서 직접 알아보았습니다.

구청에 직접 찾아가 확인해 본 결과를 말씀드리겠습니다.

임대사업자의 허가 및 과태료를 처분하는 곳은 "주택과"입니다.

주택과에 문의해본 결과

 

민법에서는 초일 불산입으로 2021.1.1-2021.12.31일 종료 후

증액 5% 하면서 재계약을 할 경우 1년 이내에 범위에 해당하여

임대사업자 혜택 취소 및 과태료가 부가될 수도 있다는데

사실인지 확인해달라고 문의를 했습니다.

담당자 답변

전산상 입력에는 아무런 문제가 없다.

프로그램상에서는 2021.1.1- 2021.12.31 종료 후

재계약으로 2022.1.1일로 입력을 해도 오류가 발생하지 않는다

(2021.12.31 일자로 입력 시 오류가 납니다.)

그러니 문제없을 거 같다.

그럼 이와 관련한 공문이나 상부에서 내려온 지침이 있냐고 물어봤습니다.

"국토교통부에서 내려온 지침에는 임대인과 임차인이 합의하여 당초 계약서 작성 시

초일 산입으로 계약서를 작성했으면 초일 산입으로 본다"라는 공문을 보여 줬습니다.

그래서

당초 2021.1.1-2021.12.31일 자 초일 산입으로 임차인과 합의 후

작성한 임대인이라면

2022.1.1일 자로 임차인과 임대인의 합의하에 5% 증액 재계약을 해도

1년을 초과하기 때문에 아무런 문제가 없으며 재계약 시에도 똑같다는

답변을 받았습니다.

위 답변은 민법 쪽 답변이며 세법 쪽에서는 양도 소득세과에 문의 결과

민법을 준용한다라는 답변을 받았습니다.

 

그러므로

"초일 산입으로 임대차계약서를 작성한 임대사업자도
재계약 시 초일 산입으로 진행해도 아무런 문제가 없습니다."